Droht der Schweiz eine Immobilienblase?

Der Immobilienmarkt hierzulande boomt schon seit Jahren. Die Preise für Wohneigentum steigen und steigen und kein Ende ist in Sicht. Selbst die Corona-Pandemie konnte diesen Trend nicht bremsen – im Gegenteil: Der Immobilienmarkt wurde regelrecht befeuert. Schon seit Jahren warnen diverse Stimmen vor einem überhitzten Markt in der Schweiz und einer Immobilienblase, die bald zu platzen droht. Doch ist das wahr? Droht der Schweiz bald eine Immobilienblase? Was genau geschieht bei einer Immobilienblase und was würde eine solche für Sie als Immobilienbesitzer bedeuten? Sollten Sie ihr Wohneigentum verkaufen oder doch besser noch abwarten? Antworten auf diese Fragen finden Sie im Folgenden.
Was ist eine Immobilienblase und wie kommt sie zustande?
Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase, bei der Immobilien zu deutlich überhöhten Preisen gehandelt werden. Die Immobilienpreise steigen unverhältnismässig schnell und stark im Vergleich zu anderen Wirtschaftsfaktoren an und lassen sich nicht mehr durch Aspekte wie eine erhöhte Nachfrage, steigende Einkommen oder die Bevölkerungszahl erklären. Trotzdem werden die Immobilien für immer höhere Preise weiter gekauft, bis die Spekulation einen Höchststand erreicht und die Blase schliesslich platzt. Immobilienblasen sind die direkte Folge eines überhitzten Marktes, in welchem die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt und die Preise rasant ansteigen lässt. Ursachen für die Entstehung einer solchen Blase können vielschichtig sein: günstige Finanzierungskonditionen, spekulatives Käuferverhalten, fiskalpolitische Massnahmen, geringe Bautätigkeit oder Bevölkerungswachstum.
Was passiert, wenn die Blase platzt?
Wenn eine Immobilienblase schliesslich platzt, bricht der Immobilienmarkt ein. Käufer ziehen sich aufgrund der Unsicherheit aus dem Markt zurück, sodass die Nachfrage zurückgeht. Gleichzeitig steigt aber das Angebot, da viele Verkäufer ihre Immobilie schnell loswerden wollen, um noch Gewinne erzielen zu können, bevor sich der Crash weiter zuspitzt. Da viele Verkäufer folglich auf einmal verkaufen wollen, wird der Effekt des überhöhten Angebots verstärkt. Diese beiden Faktoren haben zur Folge, dass das Angebot erstmals seit dem Beginn der anschwellenden Blase die Nachfrage übersteigt und die Preise rasant sinken. So schnell es bergauf ging, geht es also wieder bergab.
Wie sieht es aktuell mit dem Blasenrisiko für die Schweiz aus?
Betrachtet man die Zahlen über die letzten Jahre, wird sofort klar, dass die Immobilienpreise hierzulande stetig gestiegen sind – und es auch weiterhin tun. Die Lage auf dem Immobilienmarkt hat sich in der Corona-Krise entgegen den Erwartungen noch weiter zugespitzt. Im dritten Quartal 2020 stieg der sogenannte Swiss Real Estate Bubble Index der UBS, welcher das Immobilienblasenrisiko in der Schweiz misst, auf 2,05 Punkte (ein Wert über zwei signalisiert hier ein erhöhtes Risiko einer Immobilienblase). Jedoch war diese Entwicklung nur von kurzer Dauer, denn mit der wirtschaftlichen Erholung im letzten Jahr, verzeichnete der Index einen starken Rückgang. Im dritten Quartal 2021 lag er nur noch bei 1,34 Punkten; verharrte aber dennoch in der Risikozone. Das zeitweilige Blasenrisiko im Jahr 2020 ist also weniger auf die Ursachen einer Blase, sondern vielmehr auf die starke Schwankung der Wirtschaftsleistung in der Pandemie zurückzuführen.
Eine Immobilienblase ist auch in naher Zukunft auszuschliessen
Auch wenn der Immobilienmarkt schon seit geraumer Zeit von einem starken Boom geprägt ist und bereits oft als überhitzt eingestuft wird, ist nicht von einer Blase auszugehen. Das schliessen die meisten Experten für die Schweiz (auch in den Regionen Zürich und Genf) aus. Die starke Aufwärtsdynamik und die Preise sind nach wie vor fundamental begründbar und nicht durch Spekulation getrieben. Eine Blase würde erst vorliegen, wenn die Preise den tatsächlichen Wert der Immobilien nicht mehr realistisch wiedergeben und auch die Mietpreise kaum nachziehen. Die letzte Immobilienblase liegt über 30 Jahre zurück. Seit der geplatzten Blase in den 90er Jahren hat sich vieles getan. Damals führten starke Abweichungen der Banken von den Kreditvergabestandards zu der geplatzten Spekulationsblase; Sorgfaltspflicht und Risikoprüfung wurden klein geschrieben. Seither haben die Schweizerische Nationalbank und die Banken die Anforderungen für die Hypothekarkreditvergabe deutlich verschärft, beispielsweise durch viel höhere Eigenmittelanforderungen und schnellere Amortisationszahlungen. Dadurch ist das Risiko, dass sich ein Platzen einer Spekulationsblase in dieser Art wiederholt, erheblich reduziert worden – das gilt selbst dann, wenn beispielsweise die Zinsen in Zukunft angehoben würden.
Was heisst das für Sie als Immobilienbesitzer?
Solange Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung nicht verkaufen oder ein neues Heim kaufen wollen: Nichts. Wollen Sie Ihre Immobilie hingegen verkaufen, kann es sein, dass Sie in Zukunft einen höheren Preis erzielen – das muss aber nicht sein. Es wird zwar nicht von einem Blasenrisiko ausgegangen, welches die Preise in die Tiefe stürzen würde, jedoch wird die Entwicklung der Marktpreise durch zahlreiche weitere Faktoren beeinflusst. Niemand kann Ihnen voraussagen und schon gar nicht garantieren, wie sich die Märkte und Preise entwickeln werden. Eindeutig ist nur, dass aktuell optimale Bedingungen am Markt gegeben sind, um einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Die Entscheidung, verkaufen zu wollen oder abzuwarten, liegt also ganz allein bei Ihnen. Für den Fall, dass Sie mit dem Gedanken spielen, eine neue Immobilie zu kaufen, können Sie beruhigt sein: Es ist nach wie vor nicht zu spät, da eben nicht davon ausgegangen wird, dass in naher Zukunft eine Blase droht. Die Preise sind weiterhin plausibel und werden vermutlich weiter ansteigen.