Immobilien als Inflationsschutz?

Aktuell wird die Inflation immer häufiger zum Thema – auch hierzulande. Die Teuerung liegt in der Schweiz zwar noch weit hinter den Werten aus dem Ausland, doch mit einer Zunahme von 1,5 Prozent im November (BFS) nimmt die Inflation auch vor Ort langsam wieder an Fahrt auf. Diese Tatsache sorgt bei einigen für Besorgnis und viele fragen sich, wie sie ihr Vermögen vor der Entwertung schützen können. Welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang Immobilien? Können sie als Inflationsschutz dienen?
Inflation
Unter einer Inflation versteht man in der Volkswirtschaft den allgemeinen Anstieg des Preisniveaus über einen bestimmten Zeitraum. Während Preise und Zinsen steigen, sinkt gleichzeitig der Wert des Geldes. Mit derselben Geldeinheit können demnach weniger Güter und Dienstleistungen gekauft werden. Eine Inflation führt folglich zur Entwertung von Ersparnissen. Da sich davor viele fürchten, kommt es dazu, dass die Sparneigung der Individuen zurückgeht und Menschen ihr Vermögen vermehrt anlegen, um dem Preisverfall entgegenzuwirken.
Flucht in Sachwerte
Nimmt die Furcht vor einer drohenden Inflation zu, ergibt sich daraus unmittelbar das Bedürfnis nach Anlagen mit gutem Inflationsschutz. In Zeiten der Teuerung suchen die Leute deshalb Zuflucht in Realwertanlagen. Dazu zählen Sachwerte wie Edelmetalle und Immobilien, aber auch Rohstoffe und Aktien. Sachwerte haben sich in den vergangenen Jahrzehnten nämlich immer als wertbeständig entpuppt, da ihre Preise erfahrungsgemäss mit der Inflation mit steigen.
Immobilien: «Betongold»
Neben Gold gelten Immobilien für viele als der sichere Inflationsschutz. Nicht selten werden sie auch als Betongold bezeichnet. Immobilien repräsentieren über ihre natürliche Knappheit und ihren immanenten Nutzen einen nachhaltigen Gegenwert und weisen eine hohe Wertbeständigkeit auf. Besonders deutlich wurde dies in der Corona-Krise: Im Gegensatz zu der Börse, erwies sich der Immobilienmarkt als sehr robust und zeigte sich von den Turbulenzen unbeeindruckt.
Weshalb sich Immobilien als Inflationsschutz eignen
Damit eine Anlage als Inflationsabsicherung dienen kann, muss sie real, das heisst, nach Abzug der Teuerung wertbeständig bleiben oder eine stabile Rendite abwerfen. Bei Immobilien ist dies in der Regel der Fall, denn entweder steigen ihre Preise ebenfalls oder die Mieten können entsprechend dem steigenden Preisniveau erhöht werden – für den Fall, dass die Immobilie nicht selbst bewohnt wird. Doch inwiefern sich Immobilien als Inflationsschutz eignen, hängt in erster Linie davon ab, wie die Immobilie genutzt wird. Grundsätzlich wird zwischen selbstgenutzten und nicht selbstgenutzten Immobilien unterschieden.
Selbstgenutzte Immobilien
Insbesondere bei einer selbstgenutzten Immobilie scheint eine gewisse Sicherheit vor der Inflation vorhanden zu sein. Der Eigentümer hat nämlich kaum laufende Kosten, und darüber hinaus erhöht sich gleichzeitig der Wertgewinn seiner Immobilie. Wurde die Immobilie finanziert, kann sich die Inflation gleich doppelt positiv auswirken: Während der Wert der Immobilie steigt, bleibt der Nennwert der Schulden gleich, sodass der tatsächliche Wert der Schulden durch die Geldentwertung sogar sinkt.
Nicht selbstgenutzte Immobilien
Weitaus anders sieht es für Immobilien aus, die nicht selbst genutzt, sondern vermietet werden. Oftmals werden die Mieten als wichtigster Grund für die Eignung als Inflationsschutz angeführt. Deren Anpassung ist häufig an die Preisentwicklung gekoppelt und somit besteht eine positive Korrelation zwischen den nominalen Einnahmen und der Inflation. Allerdings steigen im Zuge der Preisinflation auch die Neben- und Betriebskosten, die in der Regel nur durch eine Erhöhung der Kosten für den Mieter ausgeglichen werden können. Das ist jedoch nicht an allen Standorten ohne weiteres möglich. Zudem besteht das Risiko, dass der Vermieter durch eine Mieterhöhung etwaige Mieter verliert. Ob und wann sich nicht selbst genutzte Immobilie demnach als Inflationsabsicherung eignen, hängt sehr stark vom Einzelfall ab und kann nur schwer verallgemeinert werden.
Fazit
Die Frage, ob Immobilien als Inflationsschutz dienen können, kann bejaht werden. Weil die Immobilien erfahrungsgemäss auch während Teuerungen wertbeständig bleiben, eignen sie sich langfristig durchaus als Inflationsschutz. Das bestätigen beispielsweise auch langfristige Hauspreisindizes. Wie gut Immobilien jedoch kurzfristig – also über 1-3 Jahre – vor Inflation schützen, weiss man nicht. Hier fehlen aussagekräftige statistische Daten, die nötig sind, um substanzielle Einschätzungen zu treffen. Grundsätzlich gelten insbesondere selbst genutzte und gut erhaltene Immobilien als inflationssicher. Inwiefern aber bestimmte einzelne Objekte einen Schutz vor Inflation bieten, hängt auch vom Kaufpreis und Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ab.