Realismus zahlt sich aus

Einige Immobilienbesitzer betonen im Kollegenkreis nicht ohne Stolz, wie viel Gewinn sie seit dem Kauf angeblich schon auf ihrer Eigentumswohnung oder ihrem Haus erzielt haben. Doch diese virtuellen Wertsteigerungen beruhen in der Regel auf Gratis-Bewertungstools und lassen sich nicht immer auch auf dem Markt realisieren. Denn eine seriöse Immobilienbewertung ist mehr, als die Grundstücksfläche und die Anzahl Zimmer einzugeben und zu warten, bis eine Zahl ausgespuckt wird.

Schätzungen geben Anhaltspunkt

Immobilien sind im Wert schwierig miteinander zu vergleichen. Denn sie werden eher selten gehandelt, entsprechend verzerren Ausreisser nach oben oder nach unten das Bild. Einen Preis festzulegen, der ein Käufer bereit ist zu zahlen, ist deshalb sehr schwierig. Jede Liegenschaft unterscheidet sich in ihrer Grösse und im Baustil. Zudem macht die Lage einen grossen Teil des Wertes aus. Kommt dazu, dass die tatsächlich bezahlten Preise nicht selten von denen in den Inseraten abweichen – was einen Vergleich noch einmal erschwert.

Deshalb kann der Wert von Immobilien nur geschätzt werden. Oft wird eine solche Schätzung im Erbfall oder bei einer Scheidung durchgeführt. Es gibt dabei unterschiedliche Bewertungsmethoden. An Bedeutung gewonnen haben in den letzten Jahren hedonische Modelle. Das hedonische Preismodell stützt sich auf eine Datenbank, die Transaktionen vieler Verkäufe enthält. Objekttypische Merkmale (wie die Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand und Zimmeranzahl) sowie lage-spezifische Kriterien bestimmen den Wert der Liegenschaft. Durch den Vergleich mit den Transaktionspreisen für ähnliche Objekte gelangt das hedonische Modell zu einem Ergebnis. Banken nutzen diese Art häufig bei der Vergabe von Hypotheken. Eher ungeeignet ist das Modell allerdings bei Liegenschaften mit speziellen Eigenschaften (etwa Luxusimmobilien, Liebhaberobjekte oder Häuser mit grösserem Landanteil). Hier ist die Schätzunsicherheit gross.

Erfahrung und Expertise nötig

Einen anderen Ansatz verfolgt die Schätzung durch einen Experten, der die Immobilie besichtigt und relevante Unterlagen (wie das Grundbuch und den Kataster) studiert. Für seine Bewertung berücksichtigt ein Immobiliengutachter die Bausubstanz, den Zustand der Liegenschaft sowie die Energieeffizienz und weitere besondere Eigenschaften. Am Schluss erstellt er einen schriftlichen Bericht.

In der Regel beinhaltet dieser verschiedene Kennwerte wie den Substanzwert (besteht aus dem Landwert und dem Zeitwert des Bauwerks), den Marktwert (wie viel aktuell für die Immobilie gezahlt wird), den Ertragswert (der Verkehrswert einer Liegenschaft, der aus den Mieteinnahmen abgeleitet wird) und allenfalls den Wiederherstellungswert. Da diese Schätzungen womöglich Unterschiede aufweisen können, macht eine mündliche Interpretation der Informationen durch den Experten Sinn.

Es hat sich gezeigt, dass die Chancen für einen erfolgreichen Immobilienverkauf am besten sind, wenn die Objekte zum richtigen Preis in den Verkauf gelangen. Bei einem zu hoch angesetzten Preis verlängert sich die Verkaufszeit und der Preis sinkt. Ganz wichtig auch: Gehen Sie mit einem Preis auf den Markt, der unter einer runden Zahl liegt – also beispielsweise mit 890’000 Franken anstelle von 910’000 Franken. Andernfalls wird Ihr Objekt den Interessierten nicht angezeigt, da es über der gesuchten Preisspanne liegt.

Auf jeden Fall gilt: Lassen Sie sich von Zahlen aus dem Internet nicht blenden und bleiben Sie realistisch. Das zahlt sich am Ende aus.

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