Die Liste der Steuern, die den Immobilienbesitzern in der Schweiz zulasten kommen, ist lang. Dies sollten Privatpersonen vor einem Kauf oder Verkauf einer Immobilie berücksichtigen und entsprechend einkalkulieren. Je nach Kanton beziehungsweise Gemeinde, werden Immobilien unterschiedlich besteuert. Es ist deshalb umso wichtiger, dass Sie sich frühzeitig informieren, welche Steuern ein Erwerb oder Verkauf einer Immobilie nach sich ziehen und wie Sie die Steuerlast allfällig reduzieren können.
Die verschiedenen Steuerarten lassen sich nach folgenden drei Phasen gliedern:
- Kauf
- Besitz
- Verkauf einer Immobilie.
1. Kauf einer Immobilie
Beim Kauf einer Immobilie wird in den meisten Kantonen eine kantonale Handänderungssteuer oder -gebühr fällig. Mit der Handänderung ist der Übergang einer Immobilie von einem Besitzer auf den anderen gemeint. Die Steuer beträgt in der Regel zwischen 1-3% des Kaufpreises und kann entweder vom Käufer allein oder je zur Hälfte mit dem Verkäufer getragen werden. Der Kanton Zürich erhebt seit 2005 keine Handänderungssteuer mehr, sondern fordert den Betrag über sogenannte Grundbuchgebühren ein.
2. Besitz einer Immobilie
Während die Immobilie gehalten wird, fällt die sogenannte Einkommenssteuer an. Sie wird auf die Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie bezahlt. Allerdings wird die Einkommenssteuer auch dann fällig, wenn die Immobilie nicht vermietet, sondern selbst bewohnt wird. Dabei wird der Eigenmietwert als fiktives Einkommen angerechnet. Er errechnet sich aus der sogenannten Marktmiete, das heisst der Miete, die man bei einer Vermietung der Immobilie erzielen könnte.
Die zu versteuernden Einkünfte können in der Steuererklärung durch verschiedene Abzüge verringert werden – so auch die Einnahmen aus der Vermietung beziehungsweise der Eigenmietwert. Entscheidend dabei ist, ob die entsprechenden Aufwendungen
- werterhaltend oder
- wertvermehrend
sind. Während werterhaltende Investitionen abgezogen werden können, dürfen es wertvermehrende nur in Ausnahmefällen.
Zu den werterhaltenden Aufwendungen zählen beispielsweise Renovations- und Unterhaltskosten, Versicherungen oder Einlagen in Erneuerungsfonds. Zudem können Finanzierungskosten wie Hypothekarzinsen oder Ausstiegkosten, wenn eine Hypothek frühzeitig aufgelöst wird, geltend gemacht werden.
Wertvermehrende Aufwendungen wie zum Beispiel der Bau eines Wintergartens kann man in der Regel nicht abziehen. Jedoch gibt es auch Ausnahmen, also Investitionen, die zwar wertvermehrend sind, aber trotzdem abgezogen werden können. Hierzu zählen solche Investitionen, die sich energiesparend auswirken und dem Umweltschutz dienen (z.B. der Einbau einer Wärmepumpe oder der Aufwand für Solarzellen).
Als Immobilienbesitzer ist es wichtig zu wissen, welche Aufwendungen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden dürfen und welche nicht. Dieses Wissen hilft nicht nur, Investitionsvorhaben abzuwägen, sondern kann auch die Steuerlast einer Immobilie beträchtlich reduzieren.
Hält man eine Immobilie im Privatvermögen, wird zusätzlich eine Vermögenssteuer auf die Immobile fällig. Diese wird ebenfalls auf der Ebene des Kantons und der jeweiligen Gemeinde erhoben. Dabei können Schulden, die auf der Immobilie lasten, in Abzug gebracht werden.
3. Verkauf einer Immobilie
Bei der Veräusserung einer Immobilie wird die Grundstückgewinnsteuer fällig, die auf kantonaler Ebene erhoben wird. Grundlage für die Bemessung dieser Steuer ist der steuerbare Grundstückgewinn unter Berücksichtigung der Besitzdauer. Besteuert wird dabei die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Zum Kaufpreis dürfen die wertvermehrenden Investitionen, aber auch die Handänderungssteuern, Maklerkosten oder Kosten für die Auflösung der Hypothek hinzugerechnet werden.
Bei einem Erbe oder einer Schenkung fällt diese Steuer nicht unmittelbar an, sondern wird aufgeschoben. Für den neuen Besitzer bewirkt dies eine latente Steuerschuld, denn er muss die Grundstückgewinnsteuer nachträglich bezahlen, sobald die Immobilie ausserhalb der Familie verkauft wird.
Fazit
Als Immobilienbesitzer wird man vom Staat auf vielfältige Weise zur Kasse gebeten. Zudem wird das Ausfüllen der Steuererklärung wesentlich aufwendiger und komplizierter. Wichtig ist, dass Sie mit den verschiedenen Steuerarten hierzulande vertraut sind, sodass Sie die Steuerlast effizient reduzieren und viel Geld sparen können.