Vergleich der Immobilienbewertungsmethoden

Käufer wie Verkäufer fragen sich oft: Was ist diese Immobilie eigentlich wert? Im Vergleich zu anderen Gütern sind Immobilien einzigartig. Jede Immobilie besitzt ganz spezifische Eigenschaften und unterscheidet sich deshalb immer von anderen Immobilien. Um den aktuellen Wert einer Immobilie zu schätzen, werden deshalb diverse Bewertungsmethoden angewandt, die je nach Situation und Art der zu schätzenden Immobilie zum Einsatz kommen. Wir stellen Ihnen die wichtigsten dieser Methoden im Folgenden vor.
Hedonische Modelle
Bei der hedonischen Bewertung wird der Wert der Immobilie durch einen statistischen Vergleich ihrer wichtigsten Eigenschaften ermittelt. Das hedonische Bewertungsmodell basiert auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen der Vergangenheit für ähnliche Immobilien. Dabei werden Vergleichswerte von gehandelten oder verkauften Immobilien herangezogen, die der zu bewertenden Immobilie bezüglich Lage, Grösse, Zustand und weiteren preisrelevanten Eigenschaften ähnlich sind. Bei diesen Modellen wird davon ausgegangen, dass jedes Merkmal eines Objekts einen gewissen Teil des Gesamtpreises ausmacht. Die einzelnen Eigenschaften werden erfasst und in einer Datenbank mit tausenden anderen Objekten verglichen. Als Basis für diese Bewertungsmethode dienen Kaufpreissammlungen, die zeigen, welche Preise für vergleichbare Immobilien gezahlt wurden. Bei der Bewertung kommt auch der aktuellen Marktlage eine wesentliche Bedeutung zu. Erfolgt die Schätzung durch den Besitzer selbst, besteht die Gefahr, dass Zustand und/oder Lage der Immobilie überbewertet werden und das Ergebnis entsprechen verfälscht wird. Daher empfiehlt es sich, einen Immobilienexperten beizuziehen, der die Daten erfasst und eine realistische Schätzung zu der Immobilie abgibt. Er nimmt die Durchschnittswerte pro Quadratmeter und passt sie mit Zu- und Abschlägen an das jeweilige Objekt an, damit ein möglichst individueller Wert entsteht.
Substanzwertmethode
Die Substanzwertmethode empfiehlt sich vor allem bei ungewöhnlichen Liegenschaften wie Luxus- und Liebhaberobjekten oder Immobilien in abgelegenen Gegenden. Diese Objekte lassen sich nämlich mit dem hedonischen Bewertungsmodell nicht zuverlässig bewerten, weil nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen. Der Wert der Immobilie setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den Kosten für die Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten und dem Bodenwert zusammen. Die zentrale Frage, die sich dabei stellt, ist: Was würde es kosten, genau dieselbe Immobilie heute zu bauen? Der ermittelte Wert wird dann noch um die Abschreibungen vermindert. Um die Lage auf dem jeweiligen Immobilienmarkt sowie die regionalen Baupreisverhältnisse ermitteln zu können, muss eine Marktanpassung durch einen Gutachter mit guter Marktkenntnis vorgenommen werden. Da die aktuelle Nachfrage am entsprechenden Standort unberücksichtigt bleibt, entspricht der ermittelte Substanzwert aber nicht dem Marktwert.
Ertragswertmethode
Dieses Bewertungsmodell wird für vermietete oder verpachtete Immobilien angewandt. Die Mieten oder Pachten werden bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie wegen Abnutzung wertlos ist, wie Zinsen hochgerechnet. Es stellt sich also die folgende Frage: Wie viel Kapital brauche ich heute, um solche Erträge in Zukunft zu bekommen? Dieser berechnete Wert entspricht dann dem Ertragswert der Immobilie. Potenzielle Käufer können so direkt erkennen, ob sich das Vermieten der erworbenen Immobilie lohnt oder eben nicht. Der Ertragswert berechnet sich aus dem Bodenwert des Grundstücks und dem Wert der potenziellen Einnahmen aus Miete oder Pacht. Zunächst müssen diese Erträge um die Bewirtschaftungskosten bereinigt werden, die berücksichtigen, dass die Immobilie laufend Geld kostet, auch wenn sie vermietet wird oder für eine gewisse Zeit keine Einnahmen generiert. Die entscheidende Rolle kommt der angesetzten Miete oder Pacht zu: Schon geringe Veränderung wirken sich erheblich auf den errechneten Immobilienwert aus. Relevant für diese Bewertungsmethode sind ausserdem der Liegenschaftszinssatz sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten der Immobilie.
Fazit
Welche Methode nun im Einzelfall angewandt wird, hängt vom Ziel der Bewertung und der Art der Immobilie ab. In manchen Gegenden gibt es beispielsweise für die hedonische Bewertungsmethode zu wenige vergleichbare Immobilien. Beim Ertragswert hängt hingegen viel von einer realistischen Einschätzung der künftigen Erträge ab und die Substanzwertmethode erfordert eine sehr gute Marktkenntnis sowie praktische Erfahrung.